Najem okazjonalny – eksmisja lokatora na innych zasadach Konieczność przedstawienia najemcy oferty lokalu zastępczego przez gminę w niektórych przypadkach i długotrwała procedura opróżniania mieszkania to główne powody, dla których właściciele nieruchomości zastanawiają się, czy istnieje możliwość uchronienia się przed Najem okazjonalny jest coraz częściej praktykowanym rodzajem umowy. Zastosowanie tej formy w przypadku wynajmowania mieszkania , zapewnia zabezpieczenie interesów wynajmującego. Dowiedz się, czym jest najem okazjonalny i o czym trzeba pamiętać, decydując się na tę formę najmu. Użyczenie lokalu a podatek dochodowy. Na wstępie należy wyjaśnić tu, że nieodpłatne użyczenie rzeczy nie skutkuje powstaniem przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, bez względu na to, czy rzecz użyczona jest członkowi rodziny, czy osobie trzeciej. Tym samym ktoś, kto użyczy swojej nieruchomości, nie osiąga z tego Wielu wynajmujących obawia się, że z powodu przepisów chroniących najemców przed eksmisją, nie będą w stanie pozbyć się niepłacących czynszu lub uciążliwych lokatorów. Rozwiązaniem może być najem okazjonalny, który pozwala na uproszczoną eksmisję najemców. Najem okazjonalny Skuteczne zawarcie umowy najmu okazjonalnego zależy od spełnienia kilku warunków: Wynajmowany Najem okazjonalny to instytucja, która choć funkcjonuje już od dobrych kilku lat, wciąż jest mało popularna i nadal nie wszyscy wiedzą, na czym ona polega. Dlatego postanowiliśmy wyjaśnić najważniejsze kwestie dotyczący najmu okazjonalnego mieszkania w Bydgoszczy. Z powyższego wynika więc, że umowę najmu okazjonalnego mogą podpisać jedynie osoby nieprowadzące działalności gospodarczej polegającej na wynajmie mieszkań. Najem okazjonalny nie dotyczy również lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. Dane mieszkanie musi być własnością prywatną właściciela. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,ochr. praw lokator.,Rozdział 2a. Najem okazjonalny lokalu,Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,Dz.U.2023.0.725 t.j. 34HQdX. Najem okazjonalny jest rozwiązaniem coraz częściej wybieranym przez osoby, które chciałyby wynająć posiadany lokal. W przeciwieństwie do najmu tradycyjnego umożliwia bowiem sprawną eksmisję lokatora, który nie wywiązuje się z warunków zawartej umowy. Co to najem okazjonalny? Pojęcie najmu okazjonalnego definiuje art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego Umowa najmu musi zostać zawarta w formie pisemnej. Wszelkie późniejsze zmiany także wymagają spisania, by ich ważność nie mogła zostać podważona. Umowa nie musi być sporządzana przez notariusza. Powinna zawierać informację o wysokości opłat pobieranych w ramach czynszu oraz okolicznościach, w których czynsz może wzrosnąć. Jej nieodzowny element stanowić winna także klauzula umożliwiająca wcześniejsze rozwiązanie umowy. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu należy załączyć przede wszystkim: oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni wskazać inny lokal wraz z nowym oświadczeniem właściciela o możliwości zamieszkania tego lokalu przez najemcę. Wynajmujący, który nie otrzyma wspomnianego oświadczenia we wskazanym terminie ma prawo wypowiedzieć umowę z zachowaniem co najmniej 7- dniowego okresu wypowiedzenia. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego musi zostać zgłoszone właściwemu urzędowi skarbowemu przez właściciela lokalu. Na dopełnienie tego obowiązku ma 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Najem okazjonalny a kaucja Warunek zawarcia umowy najmu może stanowić wypłacanie kaucji przez najemcę. Ma ona charakter zabezpieczający i służy pokryciu ewentualnych należności z tytułu najmu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela. Łatwiejsza eksmisja Coraz więcej wynajmujących decyduje się na najem okazjonalny, gdyż ten – w przeciwieństwie od najmu tradycyjnego – pozwala na dość łatwą eksmisję lokatora, który zalega z opłatami lub w inny sposób złamał warunki zawartej umowy – np. bezprawnie zajmuje mieszkanie czy pokój. Jeżeli po wygaśnięciu umowy najemca nie opuścił lokalu dobrowolnie, właściciel może doręczyć mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu – sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem. Dokument powinien przy tym zawierać: oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy, wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego, termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. Po upływie terminu opuszczenia lokalu, wskazanego w żądaniu, jego właściciel ma prawo złożyć do Sądu Rejonowego wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, która może zastąpić wyrok nakazujący eksmisję. Do wniosku należy dołączyć konieczne załączniki, tj.: kopię żądania opróżnienia lokalu, dowód jego doręczenia najemcy, dokument, z którego wynika, że wynajmujący jest właścicielem lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika skarbowego. Akt notarialny opatrzony klauzulą wykonalności należy złożyć u komornika sądowego, by umożliwić mu wszczęcie eksmisji. Warto przy tym pamiętać, iż z opisywanego rozwiązania mogą skorzystać wyłącznie wynajmujący, którzy zgłosili zawarcie umowy najmu okazjonalnego właściwemu urzędowi skarbowemu w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. >>> Czytaj też: Ceny mieszkań kontra zarobki Polaków. Gdzie najłatwiej, a gdzie najtrudniej kupić własne M? Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL Kup licencję Chcę wynająć swoje mieszkanie matce samotnie wychowującej dziecko. Czy mogę zabezpieczyć się jakoś od tego, że nie będzie płaciła czynszu lub nie będzie chciała się wyprowadzić po wypowiedzeniu umowy, a ja z powodu dziecka nie będę jej mogła wykwaterować? Prawa wynajmującego i prawa najemcy Nie sposób przewidzieć przyszłości, w tym nie sposób przewidzieć, jakiej treści prawo będzie obowiązywać w czasie, gdy (być może) zaistnieją okoliczności trudne w relacjach z (teraz ewentualną) najemczynią. Jedną z podstawowych cech prawa jest bowiem to, że zdarzenia prawne (fakty prawne, według innej koncepcji nazewniczej) należy oceniać w świetle prawa obowiązującego, gdy takie zdarzenie prawne ma miejsce. Przepisy o najmie się zmieniały, i to wielokrotnie. Zmiany te dotyczyły nie tylko przepisów Kodeksu cywilnego (skrótowo: w którym uregulowano sporo zagadnień z zakresu umowy najmu – szczególnie: art. 659 i następne Zmianom ulegała również ustawa o ochronie praw lokatorów…, w tym przepisy odnoszące się do zakończenia współpracy między stronami umowy najmu; przepisy tej ustawy odnoszą się do różnych lokatorów (nie tylko najemców), ale treść pytania głównego uzasadnia skoncentrowanie się na relacjach między wynajmującym i najemcą. Zmiany przepisów prawnych dotyczą różnych zagadnień – np. eksmisji, w tym z lokali mieszkalnych. Prawo najmu (bo i takiej nazwy używa się na określenie umowy najmu, zwłaszcza z perspektywy najemcy) to zespół uprawnień i obowiązków stron umowy. Można w nim wskazać dwie podstawowe grupy zagadnień: dotyczące uprawnień do samego lokalu, jak również rozliczeń. Status prawny najemcy (zwłaszcza najemcy lokalu mieszkalnego) jest specyficzny. Wprawdzie najem jest umową (umownym stosunkiem prawnym), ale umowa najmu może zostać ujawniona w księdze wieczystej (zazwyczaj w księgach wieczystych ujawnia się prawa rzeczowe). Najemca jest posiadaczem zależnym lokalu (posiadanie, tak zależne, jak i samoistne, prawnie określono w art. 336 Niemniej jednak najemca może odpowiednio korzystać z ochrony prawnej z zakresu własności (głównie chodzi o art. 222 Artykuł 690 brzmi: „Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności”. Posiadanie (w tym posiadanie zależne) podlega ochronie prawnej przed bezprawnymi naruszeniami (zwłaszcza art. 342 i następne Co więcej, zgodnie z orzecznictwem sądowym, również właściciel lokalu (zwłaszcza mieszkalnego), może odpowiadać na podstawie art. 193 Kodeksu karnego (skrótowo: – chodzi o przestępstwo naruszenia miru domowego. Eksmisja (również osoby zajmującej mieszkanie bez tytułu prawnego) może zostać dokonana wyłącznie przez komornika; w sprawach cywilnych właściwi są komornicy sądowi. Zobacz również: Czy nieletni może wynająć mieszkanie? Rozwiązanie umowy najmu mieszkania Jeśli wynajmujący chce zakończyć współpracę z najemcą, to powinien stosować się – najlepiej dosłownie „punkt po punkcie” do przepisów ustawowych. Dotyczy to zwłaszcza takich sytuacji, gdy rzeczywiście wynajmującemu zależy na wyprowadzeniu się najemcy albo na wyeksmitowaniu go; niekiedy wynajmującym odpowiada swoisty stan niepewności, gdy ktoś zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego – osoba taka ma obowiązek płacić odszkodowanie (na podstawie art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów…), a jednocześnie często można łatwiej doprowadzić do wyprowadzki albo eksmisji (bo bez angażowania się w rozwiązanie umowy najmu). W przypadku lokali mieszkalnych, swoista instrukcja postępowania została zawarta w artykule 11 i następnych ustawy o ochronie praw lokatorów…; w art. 11 ustawodawca skoncentrował się na doprowadzeniu do rozwiązania umowy, zaś art. 14 wiąże się z uprawnieniami do lokalu socjalnego. Obowiązek najemcy do płacenia czynszu i innych opłat Bardzo ważne są zagadnienia rozliczeniowe – nie dotyczące samego prawa do lokalu; obowiązek płacenia czynszu może występować także w przypadku przebywania przez najemcę w innym miejscu (poza wyjątkowymi okolicznościami; np. dotyczącymi bardzo poważnych chorób); może to przypominać abonament (zapłaciło się za bilet, ale na ogół wykluczone jest odzyskanie pieniędzy tylko dlatego, że się nie korzystało z usług „abonamentem objętych”). Oczywiście, wraz z czynszem powinny być uiszczanie inne opłaty. Warto również zastanowić się nad zawarciem w umowie najmu postanowień odnoszących się do nakładów na udostępniany lokal; nawet w przypadku rezygnacji z takich postanowień umownych przydać się może lektura dość dokładnych przepisów z tego zakresu tematycznego (zwłaszcza art. 6 i następne ustawy o ochronie praw lokatorów…). Można domagać się samych świadczeń pieniężnych, bez żądania rozwiązania umowy lub bez żądania eksmisji. Niekiedy szczególnie ważne okazuje się to, by najemca się wyprowadził, zaś domaganie się roszczeń pieniężnych zostawia się na później. Oczywiście, można w jednym czasie (również w jednym postępowaniu sądowym) domagać się różnego rodzaju roszczeń. Szczególnie łatwe do wykazania żądania finansowe mogą być dochodzone w postępowaniu uproszczonym; teraz bardzo popularne jest korzystanie z elektronicznego postępowania upominawczego – jednego z postępowań uproszczonych w Kodeksie postępowania cywilnego (skrótowo: Doprowadzenie do egzekucji obowiązku dłużnika (np. świadczeń pieniężnych lub opuszczenia lokalu) może odbyć się z pominięciem „typowego” (tym skróconego) procesu – jeżeli dłużnik poddał się egzekucji w formie aktu notarialnego (art. 777 Teraz wypada przejść do specyficznej wersji umowy najmu albo do umowy specyficznej najmowi bardzo bliskiej; spory co do podziałów logicznych lub klasyfikacji są zbędne w tej odpowiedzi, która ma służyć głównie celom praktycznym. Chodzi o najem okazjonalny – uregulowany w art. 19 i następnych ustawy o ochronie praw lokatorów… . Przepisy prawne są szeroko dostępne, więc warto skoncentrować się na podstawowych zagadnieniach konstrukcyjnych. Umowa najmu okazjonalnego Jeżeli umowa najmu okazjonalnego ma spełnić swe zadania, to wynajmujący powinien wywiązać się z – formalnie niepisanej (ale widocznej „w tle”) – umowy z Państwem. Władza państwowa, poprzez konstrukcję prawną najmu okazjonalnego, daje wynajmującemu możliwość łatwiejszego doprowadzenia do eksmisji – bez samego procesu o eksmisję; jednakże nie można zupełnie wykluczyć sporu cywilnego o to, czy doszło do rozwiązania umowy najmu lub do wypowiedzenia takiej umowy. Praktycznie rzecz biorąc, ustawodawca wymaga od wynajmującego, by „grał fair” ze Skarbem Państwa – czyli żeby płacił podatki od umowy najmu (okazjonalnego). Z umową najmu okazjonalnego powinno być powiązane oświadczenie woli (przyszłego) najemcy o poddaniu się egzekucji w zakresie eksmisji. Nie ma zakazu ustawowego, by oświadczenie (przyszłego) najemcy o poddaniu się egzekucji (art. 777 obejmowało również kwotę pieniężną (do jakiegoś „pułapu kwotowego”), co mogłoby ułatwić skierowanie do egzekucji żądań finansowych z najmem związanych. Jeżeli wynajmujący nie płaci podatków od danej umowy najmu okazjonalnego, to ustawodawca wyklucza możliwość skorzystania z ułatwienia w zakresie doprowadzenia do egzekucji poprzez eksmisję. Chodzi o sankcję prawną za niepłacenie podatków: „nie ma podatków, więc trzeba się procesować”. Czy właściciel może wykwaterować niechcianego lokatora? Od potencjalnych stron możliwej umowy zależy bardzo wiele – wynika to już z zasady swobody umów (wysłowionej w art. 3531 Chodzi nie tylko o samo zawarcie umowy oraz jej rodzaj – np. najem „zwykły” albo najem okazjonalny – ale również o inne zagadnienia (np.: nakłady na mieszkanie lub poddanie się egzekucji w formie aktu notarialnego co do czynszu, opłat). Dosłownie rzecz biorąc, wynajmujący nie może wykwaterować nikogo. Może się jedynie starać o eksmisję. Za „zabawę w komornika” może grozić odpowiedzialność prawna, niekiedy nawet karna. Ustawodawca pozwala liczyć na określone ułatwienia „na drodze do eksmisji” – zwłaszcza w przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Mieszkanka Gdańska w mediach społecznościowych opisuje historię swojej walki o odzyskanie mieszkania, za które od 2018 roku nie płacą jej najemcy. Jej historia mogłaby mieć inny, nie tak dramatyczny przebieg, gdyby z najemcami podpisała umowę najmu okazjonalnego. Opis zamieszczony na Facebooku prezentujemy w nieco skróconej wersji. Mam dla was historię nie do wiary. Nie uwierzycie mi, ale ona się wciąż się w Polsce, w Gdańsku. Na tym samym osiedlu, na którym mieszkam z moją rodziną. Na owym osiedlu mamy mieszkanie - kawalerkę, którą lata temu wynajęliśmy ją parze - dziewczyna była w ciąży, matka tej dziewczyny prosiła nas, byśmy mieszkanie wynajęli młodym ludziom, bo chcą się usamodzielnić itd. Człowiek dobry, człowiek naiwny i głupi. sześciu miesiącach ci młodzi ludzie po prostu przestali płacić. Przestali otwierać drzwi, wzywali policję, gdy chcieliśmy z nimi rozmawiać, nie wyprowadzili się nawet, gdy zaoferowaliśmy, że im pomożemy - darujemy powstały kilkutysięczny dług, przewieziemy ich rzeczy, gdzie będą chcieli (regularnie nocowali u swoich rodziców, mają się dokąd wyprowadzić), dzwoniłam także do Domu Samotnej Matki i bez problemów ta dziewczyna mogłaby z dzieckiem w nim przebywać. Odmówili. Powiedzieli, że prawo ich chroni, a nas stać, by ich przepraszam, nie mamy pieniędzy, ciężko nam... Okazało się, że wszystko zaplanowali razem z mamą dziewczyny. Zaczął się dla nich okres ochronny (od listopada do marca). Moja najemczyni pobierała w tym czasie pieniądze z MOPR - na dziecko, na siebie i - uwaga, uwaga - na mieszkanie. Wyłudziła kilkanaście tysięcy złotych, dopóki nie doniosłam grzecznie, że coś się w tej rodzinie dzieje złego, skoro widzę zdemolowane drzwi, wyłączone światła przez cały dzień i noc, krzyki i awantury oraz brak jakiejkolwiek normalnej rozmowy, chęci współpracy, nie wspomnę o braku pieniędzy (ekspedientka w osiedlowym sklepie była w stanie z wielką dokładnością opowiedzieć, na co "najemcy" wydają regularnie pieniądze - domyślcie się sami). Przez chwilę myślałam, że MOPR zajmie się dzieckiem, ale się tylko: "szkoda, że nie podpisaliście umowy najmu okazjonalnego, my możemy zaproponować "Szkołę dla rodziców". Znamy sprawę rodziny pani Kariny. Wezwaliśmy ją i jej mamę na rozmowę. Ale nie przyjechały."Aha, a gdy byli na umówionej wizytacji, to dziecko było zadbane. Koniec tematu. W Polsce prawo wygląda tak, że ci młodzi ludzie mają prawo nas okradaćMają prawo mieszkać w nie swoim mieszkaniu, nie muszą za nie płacić. My nie możemy tam wejść. Nie możemy odciąć prądu czy wody, czy zmienić zamków itp. Wszystko to naruszenie ich miru. ICH MIRU. Weszli bowiem w bezprawne posiadanie lokalu. Musieliśmy iść do sądu. Poszliśmy. Wyrok zapadł w lipcu zeszłego roku (2019) - nakaz eksmisji bez prawa do lokalu. Dla całej trójki - rodziców i małego dziecka. Dzisiaj ich mały syn ma 2,5 roku. Co się wydarzyło od lipca zeszłego roku? ludzi tam mieszka. Nie wpuszczają nas. Mieszkanie jest do generalnego remontu, zdemolowane. Wciąż ich MOPR-u poszło kilka listów z dowodami na to, że dziecko wychowuje się w złych warunkach, sąsiedzi skarżą się na awantury. W mieszkaniu jest licznik przedpłatowy na prąd - co jakiś czas nie ma tam sobie mieszkać bez prądu z dwuletnim dzieckiem? MOPR wie. Ale nie mam pojęcia, co się musi wydarzyć, by to było zagrożenie dla życia dziecka i można było interweniować. O nadużywaniu alkoholu i narkotyków nie chcę już pisać. Nie byłam, nie widziałam. Sąsiedzi donoszą. Ciekawą osobą jest mama naszej lokatorki. Jest ona po studiach administracyjnych. Zna się na prawie. Doradza córce, co mówić, co robić, gdzie pisać pisma. Coś tu bardzo śmierdzi. Bardzo. Nie wierzę, że matka nie może przyjąć dziecka pod dach. Dziecka z wyrokiem eksmisji. Dziecka i swojego wnuka... Piszę to spokojna, bo trwa to już ponad 20 miesięcy. Próbuję zrozumieć. Oswajam się. Ale widzicie ten absurd? Niby człowiek wykształcony i taki oczytany. Ale pewnych rzeczy nie pojmuję...Oczywiście mamy kancelarię prawną. Oczywiście komornik ma prawomocny wyrok w ręku. Nawet miasto Gdańsk wyznaczyło lokal są procedury. Komornik musi wyeksmitować lokatorów nielegalnych do lokalu tymczasowego, który to my musieliśmy znaleźć. My musieliśmy pisać do Urzędu miasta Gdańska o wyznaczenie my. My musimy prosić, by ktoś zechciał pomóc im. Czy nam? Bo nie wiem już, komu potrzebna jest pomoc. Czekamy na eksmisję. Do lipca są wstrzymane przez stan epidemii w Polsce. Jeszcze się mnóstwo rzeczy może po drodze wydarzyć. A najemcy? Żyją sobie beztroskoMijam się z nimi na osiedlu... nie zapłacili nam ani złotówki od września 2018 roku. Mieszkanie jest w stanie piszcie, że mamy ich wywalić siłą (grozi za to wyrok). Nie piszcie, że mamy tam kogoś wprowadzić. Tam jest małe dziecko. Nie dawajcie rad, które są łamaniem chorego prawa lokatorskiego w naszym kraju. Z pójścia do telewizji się wycofaliśmy. Jesteśmy normalnymi ludźmi. Nie w głowie nam takie działania. Jak myślicie? Odzyskamy kiedyś to mieszkanie? Pieniądze? Kilkadziesiąt tysięcy złotych? Kto nam to zwróci? Chcę chyba, byście wiedzieli. Żebyście wsparli nas dobrym słowem. Bo to, że istnieją ludzie źli, już wiem. Może ktoś ma jednak jakieś mądre wytłumaczenie? Bo ja nie ogarniam.***Najem okazjonalny receptą na nieuczciwych lokatorówFaktycznie polskie prawodawstwo, szczególnie Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zapewnia nieuczciwym najemcom ochronę, która może doprowadzić do scenariusza, który opisuje mieszkanka Gdańska. Jedynym skutecznym narzędziem, które może skrócić drogę do odzyskania przez właścicieli swojego mienia jest umowa najmu okazjonalnego, jej podpisanie nie jest jednak zaletach takiej umowy opowiada Paweł Galiński z Kancelarii Radców Prawnych Galiński& prawną, która w najdalej idącym zakresie zabezpiecza interesy wynajmującego, jest umowa najmu okazjonalnego. Cechuje się ona zwiększonymi wymaganiami podmiotowymi oraz formalnymi w porównaniu do "zwykłej" umowy najmu zawieranej na podstawie Kodeksu rozwiązaniem, przewidzianym w tej umowie, jest możliwość przeprowadzenia eksmisji niechcianego lokatora za pomocą oświadczenia najemcy składanego w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się eksmisji w terminie wskazanym w żądaniu z art. 19a Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej jako umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 widać wyżej, już sam przepis definiujący pojęcie najmu okazjonalnego przedstawia pierwsze wymagania odnośnie do zawierania tej umowy. Przede wszystkim ten rodzaj umowy najmu może zawrzeć tylko osoba będąca właścicielem danego lokalu mieszkalnego - wynika z tego, iż prawodawca wyklucza sytuację, w której wynajmujący sam jest najemcą danego lokalu i zawiera umowę podnajmu. Kolejnym warunkiem stawianym przez prawodawcę jest brak prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali przez wynajmującego, czyli właściciela. Po spełnieniu powyższych warunków można przejść do samej umowy. Powyższy przepis ogranicza ramy czasowe umowy do lat 10. Umowa nie może być zawarta na czas nieoznaczony, a sama w sobie nie może zostać podpisana na czas dłuższy niż 10 elementem omawianej umowy są oświadczenia składane przez jej strony:Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia dwa powyższe oświadczenia stanowić będą podstawę prawną do przeprowadzenia ewentualnej eksmisji niechcianych lokatorów, jeśli sami uprzednio odmówią oni dobrowolnego opróżnienia oświadczeniem w umowie, wymaganym przez przepisy, jest oświadczenie wynajmującego: oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie inny problem? Prawnicy odpowiadają na pytania związane z nieruchomościamiPowyższe oświadczenia wymagane są na podstawie art. 19 a ust. 2 Należy pamiętać, iż zgodnie z art. 19 b w ciągu 14 dni od zawarcia umowy najmu wynajmujący zobowiązany jest do zgłoszenia zawarcia ww. umowy naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce podpisaniu tego rodzaju umowy najmu wynajmujący dysponuje tytułem egzekucyjnym przeciwko najemcy. Pamiętać należy jednak, że skorzystać z przedmiotowego tytułu wynajmujący może w określonych okolicznościach - po wypowiedzeniu i upływie okresu wypowiedzenia umowy oraz w przypadku wygaśnięcia umowy poprzez upływ czasu, na jaki została podpisana. W obu przypadkach, jeśli najemca odmawia dobrowolnego opróżnienia lokalu, wynajmujący może podjąć odpowiednie kroki prawne. Sposób postępowania wynajmującego w takim przypadku określa art. 19 d z ust. 2 ww. przepisu wynajmujący, w przypadku gdy najemca nie opróżnia lokalu, powinien doręczyć mu żądanie opróżnienia lokalu w formie pisemnej z podpisem urzędowo poświadczonym. Przedmiotowe żądanie powinno zawierać przede wszystkim oznaczenie właściciela lokalu oraz najemcy, wskazanie umowy najmu i przyczyny ustania stosunku najmu oraz wyznaczenie terminu do opróżnienia lokalu - termin ten nie powinien być krótszy niż siedem dni od daty doręczenia przypadku jeśli najemca dalej nie opuszcza lokalu, wynajmujący może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który został opisany wyżej (oświadczenie o poddaniu się egzekucji). Wniosek ten powinien zawierać żądanie opróżnienia lokalu (jak wyżej) wraz z dowodem jego doręczenia najemcy, dokument potwierdzający przysługujący wynajmującemu tytuł prawny do lokalu oraz oświadczenie złożone do naczelnika urzędu skarbowego o zawarciu umowy najmu uzyskaniu tytułu wykonawczego wynajmujący z pomocą komornika sądowego może podjąć czynności zmierzające do opróżnienia lokalu przez wynika z powyższego, umowę najmu okazjonalnego cechuje dość znaczny formalizm podyktowany jednakże tym, że przyznaje ona istotne uprawnienia na rzecz wynajmującego i gwarantuje mu prawo do ułatwionego opróżnienia lokalu oddanego w najem. W przypadku zwykłego najmu lokatorów chroni szereg przepisów, które sprawiają, iż o wiele trudniejsze jest o opróżnienie przez nich lokalu. Dlatego ostatecznie ta forma umowy jest najbezpieczniejszą z punktu widzenia wynajmującego. 26 listopada 2021, 7:39. 3 min czytania Wynajmując mieszkanie, musimy liczyć się z tym, że jeśli nie będziemy spełniać warunków umowy, grozi nam wyprowadzka z lokalu. Ale od wyroku eksmisyjnego do jego realizacji droga może być dość daleka. Ustawa o ochronie praw lokatorów utrudnia wykonanie wyroku eksmisyjnego, warto jednak zapobiegać sytuacjom konfliktowym. | Foto: ChameleonsEye / Shutterstock Samo postępowanie sądowe i ewentualna egzekucja komornicza mogą trwać latami, a w niektórych przypadkach przepisy mocno utrudniają przeprowadzenie takiego postępowania Z punktu widzenia lokatora dobrym rozwiązaniem jest dojście do porozumienia z właścicielem i ustalenie harmonogramu spłat zaległości czynszowych Niektórzy właściciele stosują nielegalne środki, by pozbyć się niechcianych lokatorów Więcej takich historii znajdziesz na stronie głównej Onetu Nie każdy wynajmujący, od którego oczekuje się opuszczenia mieszkania, chce wchodzić w zatarg z jego właścicielem. Dlatego jeszcze zanim sprawa trafi na wokandę, jest kilka możliwości, z których może skorzystać lokator. Przede wszystkim może sprawdzić, analizując zawartą wcześniej umowę najmu, czy druga strona spełniła wszystkie zawarte tam warunki, związane chociażby ze stanem lokalu, sprawnym funkcjonowaniem mediów, realizowaniem koniecznych napraw i remontów. Wbrew pozorom nie wszystko jest oczywiste, są to bowiem sprawy, które mogą budzić kontrowersje i być przyczyną konfliktów. Dalszy ciąg tekstu pod materiałem wideo Zobacz też: Wynajem mieszkania. Jak się zabezpieczyć przed nieuczciwymi lokatorami? Prawo chroni lokatorów W przypadku wynajmu mieszkania najemca jest w znacznie lepszej sytuacji niż właściciel, nawet jeśli grozi mu eksmisja z lokalu. Tak było szczególnie do końca czerwca 2021 r., kiedy obowiązywał nowy stan prawny, wprowadzony w związku z pandemią COVID-19. Zgodnie z tymi zmianami, podczas pandemii nie można było wydawać wyroków nakazujących opróżnienie mieszkania. Z informacji Rzecznika Praw Obywatelskich wynika jednak, że ten stan prawny jest już nieaktualny i w przypadku wynajmu mieszkań obowiązują wcześniejsze regulacje. Te jednak nadal chronią przede wszystkim lokatorów. Ustawa dość precyzyjnie określa, w jakich sytuacjach właściciel mieszkania ma prawo rozwiązać umowę najmu ze swoimi lokatorami. Są to zaleganie z opłatą czynszu przez co najmniej trzy okresy płatności, celowe dewastowanie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców budynku, podnajmowanie lokalu bez zgody jego faktycznego właściciela. Czytaj także w BUSINESS INSIDER Warto zaznaczyć, iż rozwiązanie umowy najmu może nastąpić jedynie po wcześniejszym przesłaniu do najemcy pisemnego upomnienia uprzedzającego o możliwości rozwiązania umowy, jeśli ten nie zaprzestanie zachowania stanowiącego podstawę do tego typu działań. W niektórych przypadkach sąd nie może wydać wyroku eksmisyjnego, jeśli nie będzie wskazanego lokalu zastępczego — tak jest np. jeśli w grę wchodzi eksmisja rodziny z małoletnimi dziećmi. Ustawa wydaje się więc bardziej przychylna lokatorom, nawet tym niepłacącym. Ale do czasu. Zobacz też: Wszystko o wynajmie mieszkania matce z dzieckiem Właściciele nie przebierają w środkach Każdemu lokatorowi może zdarzyć się opóźnienie zapłaty za mieszkanie, bywają też sytuacje nieprzewidziane, życiowe sytuacje, które dla niektórych kończą się niewypłacalnością. Co wtedy? Jeśli wynajmujemy mieszkanie, zaczynamy się obawiać utraty dachu nad głową. I chociaż prawo lokatorskie rozkłada nad nami bezpieczny parasol, bo nie da się łatwo i szybko usunąć kogoś z zajmowanego mieszkania, to nie każdy ma ochotę wchodzić w konflikt z właścicielem lokalu. Zwłaszcza że ten, chcąc za wszelką cenę pozbyć się niepłacącego lokatora, może nie przebierać w środkach. Niedawno głośno było o sprawie w Krakowie, gdzie do mieszkania wynajmowanego przez zalegającego z czynszem lokatora niespodziewanie wprowadzili się dwaj mężczyźni, w dodatku z dużym psem. Wcześniej rozwiercili zamki, aby dostać się do środka. Efekt był taki, że wzajemnie wchodzili sobie w drogę i żadna strona nie chciała ustąpić, chociaż wspólne mieszkanie było rozwiązaniem nie do zaakceptowania, a cała sytuacja — uciążliwa i stresująca dla wszystkich. Lepiej takich incydentów uniknąć i spróbować jednak dogadać się z właścicielem. Warto zadbać o dobry kontakt Przede wszystkim warto już na początku funkcjonowania układu wynajmujący—najemca, ustalić termin płacenia za mieszkanie, najlepiej tuż po otrzymaniu wynagrodzenia lub wpływu na konto innych dochodów lokatora. W przypadku opóźnienia dobrym rozwiązaniem jest wcześniejsza rozmowa z właścicielem lokalu i uprzedzenie o problemach z płynnością finansową, ewentualnie ustalenie harmonogramu spłaty zadłużenia. Jeśli dotychczas lokator był bez zarzutu, również pod innymi względami, dla właściciela pójście na ugodę może być również korzystne. Chętnie stosowana przez właścicieli wynajmowanych mieszkań umowa najmu okazjonalnego może być również dobrym rozwiązaniem z punktu widzenia najemcy. Po pierwsze zmusza go do znalezienia zawczasu rozwiązania ewentualnych problemów, czyli wskazania lokalu zastępczego na wypadek eksmisji. Po drugie — ustalenia zawarte w umowie uniemożliwiają wynajmującemu podnoszenie opłat bez ważnej przyczyny. Wyrok eksmisyjny i co dalej? Jeśli wszystkie próby porozumienia między lokatorem a wynajmującym zawiodą i dojdzie do sprawy sądowej, zazwyczaj nie dzieje się to z dnia na dzień. Nawet jeśli mamy już wyrok, w celu skutecznego przeprowadzenia eksmisji konieczne jest często oczekiwanie na wyznaczenie lokalu tymczasowego lub nawet lokalu socjalnego, jeżeli o przyznaniu lokatorowi takiego uprawnienia orzeknie sąd, co ma miejsce np. w przypadku rodzin z dziećmi. – Już samo postępowanie sądowe i ewentualna egzekucja komornicza może i często trwa latami. Oprócz tego obeznani z przepisami prawnymi lokatorzy mogą bez trudu przeciągać takie postępowania o kolejne lata. Zjawisko takie należy ocenić jednoznacznie negatywnie i z tego względu nie zostaną tu wskazane możliwe działania w tym zakresie – podkreśla Piotr Strumiński, radca prawny z firmy Orlik&Partners. Ekspert ma jednak dobrą wiadomość dla tych lokatorów, z którymi właściciele mieszkania postępują nieuczciwie, udostępniając lokal "na czarno" i żądając wyprowadzki w dowolnym momencie. – W niektórych przypadkach osobom zajmującym lokal bez tytułu prawnego, którym potencjalnie grozi eksmisja, przysługują takie instrumenty jak możliwość sądowego ustalenia, że strony wiąże stosunek najmu o określonej treści czy że dana osoba wstąpiła w stosunek najmu po śmierci głównego najemcy – informuje prawnik. 23 lipca 2021 Artykuły Realton 2 722 WyświetleńPosiadasz środki finansowe i chcesz je zainwestować albo bierzesz kredyt i kupujesz mieszkanie w celach inwestycyjnych. Chcesz żeby to była inwestycja, która się zwróci. Szybko remontujesz i wykańczasz mieszkanie. Szukasz najemcy i… no właśnie. Tutaj pojawia się pytanie, komu wynająć, żeby nie wpakować się w problemy. Inwestycje w nieruchomości W ostatnich latach społeczeństwo w Polsce bogaci się. Coraz większe dochody finansowe wpływają na generowanie środków pieniężnych, które aż się proszą o inwestowanie. Czasy kiedy opłacało się inwestować w lokaty bankowe minęły bezpowrotnie. Zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest inwestycja w nieruchomości. Opcji jest kilka. Można skoncentrować się na tzw. flipach, czyli znaleźć mieszkanie w bardzo okazjonalnej cenie, wyremontować i sprzedaż sporo drożej. Inną opcją jest wynajmowanie mieszkania. Taka wersja przemawia do większej części inwestorów. Aby jednak wynajmowanie mieszkania było opłacalne i bezproblemowe, konieczne jest stosowanie się do kilku zasad. Nie zapomnij o umowie Co do zasady umowa z najemcą nie musi być zawarta w formie pisemnej. Jednak ze względów dowodowych, proponujemy zawarcie umowy w takiej formie. Przepisy prawa wskazują jakie postanowienia powinna zawierać umowa najmu lokalu mieszkalnego. Postanowienia zawarte są przede wszystkim w Kodeksie cywilnym oraz ustawie o ochronie praw lokatorów, ale nie tylko. Problematyczna dla wynajmującego jest przede wszystkim ustawa o ochronie praw lokatorów, która przyznaje najemcom szeroką ochronę praw. Wbrew pozorom przygotowanie umowy najmu nie jest prostą sprawą a konsekwencje pomyłek i niedopatrzeń mogą być poważne. Jeśli nie jesteś pewien, czy jesteś w stanie wystarczająco zabezpieczyć swoje interesy samodzielnie redagując treść umowy, skorzystaj z usług prawnika lub doświadczonego pośrednika nieruchomości, który z pewnością pomoże ją przygotować. Na co uważać przy redagowaniu umowy najmu Podczas redagowania treści umowy należy pamiętać, że nie może być ona kształtowana swobodnie przez wynajmującego z pominięciem obowiązujących przepisów prawa, dotyczy to przede wszystkim warunków rozwiązywania umowy, zasad podnoszenia czynszu, a także utrzymania mieszkania i jego wyposażenia oraz sposobu wnoszenia opłat i ich podstawy. Postanowienia umowy najmu nie mogą być sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa. A może najem okazjonalny Najem okazjonalny niewątpliwie pomaga w pewnym zakresie chronić interesy wynajmującego. Procedura zawarcia umowy w formie najmu okazjonalnego jest nieco inna niż ma to miejsce w przypadku tradycyjnej umowy najmu. Najem okazjonalny pomaga wynajmującym dokonać szybkiej egzekucji komorniczej, dokonać opróżnienia lokalu i przede wszystkim usunięcia nieuczciwego najemcy z nieruchomości. Umowa w formie aktu notarialnego nakłada na najemców obowiązek złożenia stosownego oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Istotnym ograniczeniem dla wynajmujących jest fakt, iż umowa najmu okazjonalnego może dotyczyć wyłącznie najmu prywatnego. Oznacza to, że umowy w tej formie nie mogą zawierać przedsiębiorstwa oraz osoby wynajmujące mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Casting na lokatora, czyli jak znaleźć idealnego lokatora Poszukiwania lokatora są dla wielu właścicieli dużym wyzwaniem. Trzeba oszacować cenę nieruchomości, która z jednej strony nie powinna być za niska, bo nikt nie chce zarobić mniej niż powinien, a z drugiej strony za wysoka cena może spowodować, że mieszkania najnormalniej w świecie, nikt nie będzie chciał wynająć. Określenie ceny to nie wszystko. Konieczne jest zredagowanie treści ogłoszenia, zrobienie prawidłowych zdjęć, prezentacja oferty oraz negocjacje. Dlatego poszukiwania odpowiedniego lokatora warto powierzyć profesjonalistom z branży. Idealny lokator Idealny lokator to taki, który nie sprawia problemów i reguluje zobowiązania finansowe w terminie. Jednak w dzisiejszym czasie nie trudno o bardziej problemowych najemców. Na grupach internetowych roi się od informacji na temat tego, jakim najemcom nie wynajmować mieszkania. Wśród nich znajdują się przede wszystkim obcokrajowcy, osoby posiadające psy oraz… dzieci Dzieci… ach dzieci Użytkownicy sieci często mówią, że wynajęcie mieszkania rodzinie z dzieckiem to tylko problemy. Dziecko niszczy ściany, meble… a takich lokatorów trudniej się pozbyć. Z problematycznym najemcą należy w pierwszej kolejności rozwiązać umowę najmu, następnie należy wnieść powództwo o eksmisję z lokalu mieszkalnego do właściwego sądu. Sąd orzeka o eksmisji w sytuacji kiedy małoletni (a w praktyce rodzina z małoletnim) ma możliwość zamieszkać w innym lokalu mieszkalnym. Czyli wynajmujący wnosi powództwo do sądu, a sąd orzeka eksmisję i przyznaje lokatorom prawo do lokalu socjalnego, który powinna zapewnić im gmina. Do tego czasu wstrzymana jest eksmisja z dotychczas zajmowanego lokalu. Nawigacja wpisu

najem okazjonalny a eksmisja rodziny z dzieckiem